Il problema: non è solo “affittare”, ma come viene usato l’immobile
Nel dibattito sugli affitti brevi c’è un punto spesso sottovalutato: in alcuni contesti urbanistici l’utilizzo continuativo di un’abitazione per ospitalità turistica può essere considerato un mutamento della destinazione d’uso, da residenziale a turistico-ricettiva.
Questo tema non riguarda solo grandi strutture: può toccare anche singole unità immobiliari, soprattutto quando l’attività assume caratteristiche organizzate, continuative e assimilabili a un servizio ricettivo.
Destinazione d’uso: cosa significa in pratica
La destinazione d’uso è la “funzione” per cui un immobile è autorizzato (residenza, commerciale, ricettivo, ecc.). Quando l’uso reale cambia in modo stabile o rilevante, può essere necessario:
- un titolo abilitativo urbanistico/edilizio;
- il rispetto di requisiti tecnici e igienico-sanitari specifici;
- eventuali adempimenti amministrativi aggiuntivi.
Indicatori che possono far scattare l’attenzione
Non esiste un unico indicatore valido ovunque, perché le regole possono variare a livello regionale e comunale. Tuttavia, alcuni segnali ricorrenti sono:
- elevata rotazione ospiti e attività continuativa;
- servizi tipici dell’ospitalità (accoglienza organizzata, pulizie “da struttura”, biancheria a cambio, assistenza);
- promozione e vendita tramite canali commerciali con impostazione professionale;
- gestione di più unità con coordinamento e procedure standard.
Locazione breve vs attività ricettiva: una distinzione utile
In ottica operativa, conviene ragionare così:
- Locazione: prevale l’uso abitativo, con un rapporto contrattuale di godimento dell’immobile.
- Ricettivo: prevale l’erogazione di un servizio di ospitalità, con standard e organizzazione.
Se il modello “assomiglia” sempre più a una struttura, aumenta il rischio che venga richiesto l’allineamento alla disciplina turistico-ricettiva.
Cosa fare per ridurre rischi e incertezze
- Verificare il regolamento edilizio e gli strumenti urbanistici del Comune.
- Chiedere una valutazione a un tecnico (geometra/architetto) su destinazione d’uso e titoli necessari.
- Tenere tracciate le procedure (contratti, registrazioni, adempimenti sicurezza).
- Evitare comunicazioni commerciali “ambigue” se la scelta è restare nel perimetro della locazione.
Checklist operativa
- Ho verificato la destinazione d’uso autorizzata e l’eventuale necessità di cambio?
- Il mio servizio include elementi tipici del ricettivo (accoglienza, pulizie, biancheria, assistenza)?
- La gestione è occasionale o continuativa? Su quante unità?
- Ho una consulenza tecnica e una consulenza fiscale coerenti con il modello scelto?
- Ho un piano di adeguamento se il Comune richiede requisiti aggiuntivi?
